来源：资管云
最近各家房企都在公布财报，最耀眼的莫过于三家公司。
碧桂园，恒大，万科。如果有第四家，可能就是融创。
但是最最赚钱的还是恒大。
上半年，公司收入较2017年同期上升59.8%至3003.5亿元。毛利较2017年同期上升61.8%至1088.6亿元；毛利率为36.2%，上升0.4个百分点。净利润较2017年同期上升129.3%至530.3亿元；净利润率为17.7%，上升5.4个百分点。
530亿的净利润是个什么概念？ 万科+碧桂园+融创=330亿。
所谓的全球第一大房企碧桂园，地产老大哥万科，光芒瞩目的增长大王融创，三家加一起也才330亿。我估计把整个top10除了恒大外的所有利润，就等于整个恒大的利润。
优秀了。很多人问假的吧？恒大的利润怎么来的？ 原因是什么？
我们看看恒大的总裁先生怎么回答的。
在恒大的半年度业绩发布上——
现场提问：恒大集团今年上半年的利润是530亿，跟其他的房地产龙头企业相比，销售规模是差不多的，但是利润相差比较大，恒大是怎么做到的？
夏海钧：恒大的利润增长主要源于我们在2017年提出了两个转变：一个是发展模式的转变，公司由规模型向规模+效益型转变；第二就是经营模式的转变，从三高一低向三低一高的转变。
从2017年开始，公司注重了规模和效益的平衡，也就是把我们的增长速度放下来了，取而代之的是注重项目的销售质量，产生了今天的利润。
这个利润是怎么来的呢？第一是来源于恒大超前的战略储备，也就是恒大在前些年一直把储备优质的土地作为公司重要的发展基础，我们的土地集中在一二线城市，占了68%，三线经济发达的城市占32%。这么多土地储备，单价只有1683元/平方米。
第二，土地规模非常大，我们只有280多个项目，平均每一个项目面积有37万平米，都是大项目。大项目一期开发完以后，二期三期随着配套的完善，楼面价是锁定的，销售价格是增长的，当然利润就带来了。
第三，“三高一低”向“三低一高”转换，说通了就是把负债率降下来，从2016年的净负债率432%降到今天的127.3%，大幅度降低。
以前报表里有永续债，已经还完了，这个里面前两点把这块去掉了200多亿，今年利润当然反映的更好一点。
第四，也是恒大最大的特点，就是产品都是标准化的。标准化、集约化采购，大规模降低了工程成本和造价，在这一块也是给创造了有效的利润空间。
简单的替夏总裁总结下，就是
1、 战略发生转变，从单纯的速度发展向质量发展，单纯的高周转朝着良性发展。
2、战略土地储备量足，买的土地便宜。赶着了市场的红利期。
3、恒大做大项目，前期投入后期收益。
4、标准化，容易提升利润。
抛开标准化这一点，毕竟碧桂园和万科也是做标准化的高手，其实夏总说的很清楚了，550亿的利润主要来自于——判断和选择。
至于目前对于行业关注的，重点布局那些城市，包括市场的大趋势如何，夏海钧总裁也给出了恒大的判断和选择。
现场提问：公司上半年拓展一二线土地分布，有没有向三四线城市拓展的空间？上半年结转高于同规模的万科和碧桂园，是怎么做到的？
夏海钧：恒大的土地储备主要覆盖中国的一线城市、二线城市，以及经济发达的地级市、三线城市。四线我们不打算去，把有效的土地储备集中在人口净流入的区域，来保证项目的稳定增长。
在恒大高光的发布耀眼业绩的同时，当所有人都在聚焦恒大550亿怎么来的？恒大时候已经悄悄的调整了企业方向的时候，想起来一个人。
谁？任泽平。
恒大研究院院长兼恒大经济学家任泽平，就是那个年薪1500万被招入恒大麾下的人。
恒大开完业绩发布会的第二天，任泽平在大连，发表演讲。
“中国房地产去库存已经成功，目前商品房可售面积是最近十多年来最低。棚改货币化安置等刺激政策正在退出。因此我判断，至少未来3到5年，我国一大批三四线城市将受到重大影响。没有产业和人口支撑的三四线城市，房地产很危险”。
任泽平和夏海钧几乎如出一辙，四线城市有风险，不进。
总裁态度=首席经济学家态度
所以不要问恒大为什么突然这么猛？不要问恒大怎么突然大幅度掉头布局一二城市？不要问恒大怎么去投资了贾跃亭的汽车？不要问恒大怎么也开始挺进产业地产？恒大怎么也开始关注科技领域投资？
恒大早已不是过去的恒大了，其实。恒大于2018年3月推出了新恒大模式
所谓的新恒大模式就是：
以下引用任泽平公众号推文——
响应党和国家高质量发展要求，立足企业自身发展需要，恒大富有历史使命感和社会责任感，立志成为伟大公司，满足人民日益增长的美好生活需要，为实现中国梦贡献力量。
2018年，恒大集团开始实施“新战略”，提出要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，要坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。并在产业布局上积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。“新恒大”绘就新蓝图：2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
而巧合的是2017年年末恒大和任泽平共同宣布，任泽平加入恒大，在恒大主要负责宏观政策分析，市场发展方向及行业发展动力分析，为企业战略战略发展方向提供报告。
恒大的新模式和任泽平有几分关系，是不是任泽平制定的企业新战略？
我们从任泽平加入恒大以后的公众号推文里，发现了有些小秘密。
和恒大目前的战略何其相似？ 大力发展民生地产，进入文化和健康及科技产业。追求高质量发展。降低负债，防止高杠杆危机，提升经营质量。
我们可以大胆猜测，任泽平助推了恒大新战略，并且极有可能主导了恒大这半年类的主要战略决策，降杠杆降负债，追求有质量的发展，重点布局一二线城市。甚至包括投资乐视汽车，恒大与中科院签署全面合作协议，计划未来10年投入千亿进入新产业投资。
恒大上半年交出来530亿纯利润的成绩单，你还会觉得1500万的年薪多么？
曾经小俊写过文章 任泽平的1500万年薪，其实一点都不高。小俊说过任泽平是许家印请来的高参，主要目标就是
现在看来任泽平在恒大贡献远远比上述4点还重要的多。许老板向来舍得花钱买对的人，比如许老板经营球队也一样，不插手具体事务，但是买回来的球员都是天价。
但是今天的本质不是聊天价挖人，而是每个企业都应该有个首席市场官。
每个企业都应该有个首席市场官，像任泽平一样。包括有个像恒大研究院一样的研究院。研究只是动作和道具，结果是为我所用。
曾几何时，市场研究部门，就是个摆设。包括战略部门，也被很多企业束之高阁。
这些部门么有产出呀，不能卖房子，不能创造业绩，要他们有什么用？随便拿块地都能卖，要你们干嘛呀？只要有货，就有用户排队，谈什么选择和方向？企业要什么战略？ 今年500亿明年1000亿后年2000亿，前进前进。
一个销售经理的价值，远远大于一个市场总监的价值。甚至很多企业的hr和老板都那么认为。
很多老板，觉得战略就是拍脑袋，就是自己一个人一言堂。包括很多企业喜欢把名字叫的高大上，但是却忽略了人的价值，薪水低的可怜。比如某城的首席市场官，年薪70万还是上限，我只能表示呵呵了。
借这个机会，来聊聊我眼里的战略和市场。包括我自己本身就是市场出身，我自己曾经也非常怀疑市场的价值。找工作都回避。毕竟前几年市场无用，干就是了。但是接下来的地产行情变了。政策越来越密集，行情随时都在变，行业利润越来越低。
一、企业的战略只会越来越重要，而不是不重要。
阿里巴巴和京东的竞争，其实就是不同的发展模式的竞争。百度引进陆奇，做的最关键的选择就是确立了百度智能化ai的发展核心，百度的股价重新回归巅峰。腾讯致力于社交平台的多元化业务发展，包括腾讯投资系也全部都是基于腾讯业务的战略投资。
房企，各家的发展模式其实已经产生了分化。比如万科提早布局了多元化，万科致力于美好生活家生活场景的打造。融创致力于美好生活，高端住宅和改善型住宅的定位，发展产城，文旅产业，以及收购乐视布局文娱。恒大发展有质量的民生地产，搞了1000亿的新产业发展基金，大胆接盘了贾跃亭的FF进入了新能源领域。碧桂园全产业链布局，甚至搞起来了农业和。
不得不再提一次恒大做农业和矿泉水赔的一塌糊涂的事实。孙老板花了168亿买了乐视，现在后悔的都不想再提了。
君不见这几年各大开发商从1000亿干到了5000亿，销售额翻了5倍，利润却没有5倍增长，利润率也在持续下降。说白了地产一手房开发这碗饭越来越不好吃。利润空间越来越没有想象力，舍命奔跑搞到10000亿，还有什么新花样？
十年后，我们再看今天提到的这些房企。可能有些已经掉队了，可能各家的业务布局都有非常大的差异。这就是战略的差异导致的。
老板们的生意思维再牛逼，未必每天有那么多的时间去消化海量的信息，首席市场官很重要的作用就是帮老板消化海量的信息，进行专业的判断，最终提出利于企业发展的建议。就是任泽平做的事情。
二、好的市场官重要程度远远大于10个100个销售经理。
毕竟销售一线重视的是转化，而市场看的更多是前瞻性的判断。
比如曾经的星河湾进入了拿了上万亩地，首期2000亩全部施工，开盘销售仅仅60套。当初四大知名代理公司调兵遣将，星河湾各大老大汇聚，400个一线销售精英。为什么是这样的业绩？ 是他们的销售能力不行？还是判断错了市场拿错了地？
比如现在的环北京，月销售不足几百套，和最巅峰的环京比，销量不及其百分之五。去年还有企业高价进入拿地，现在的环京，动弹不得。
营销，其实就是临门一脚，转化环节。但是拿对地，拿好地，精准定位，合理规划，做出有竞争力的产品，才是最重要的事。
包括融创，很重要的一点是判断对了。融创从700亿冲击3000亿，其实就是做对了几个判断。坚持中高端住宅开发，坚持中国重点一二线城市开发。坚持市场低谷收并购等待市场反弹。都说孙宏斌胆大是赌徒，包括曾经在14年15年主动发起多起行业大型的收并购，其实我认为是坚持了正确的判断。
包括碧桂园在2018年年初号召全集团进行全覆盖，县城及乡镇都属于全覆盖范围。但是在年中，中国楼市及楼市政策基本面，发生了变化后，果断的叫停了全覆盖。
包括恒大本次提前发动金九银十的全国644个项目的促销。其实也是基于对于下半年市场不乐观，销售提前前置。
这个月1000人抢6000套房子，下个月有可能新政一出售楼部门可罗雀。这个月你还可以拿到很便宜的钱，下个月有可能各大银行都借不到钱给你。
市场和判断的价值只会越来越大。
三、企业之间的竞争最终会向简单粗暴竞争，回归到产品和用户的竞争。
房地产市场是一个非常奇葩的市场，这么多年，地产企业从来没有遵循市场经济的基本规律。绝大多数时候都是卖方市场。但是未来一定会不同。所谓的未来不同是基于一点，中国房地产行业已经进入一个全新的时代。未来的中国家庭不缺房缺好房。
中国的城镇化率接近了60%，开始逐渐的接近发达国家水平，中国的家庭负债率尤其是房屋购买带来的家庭负债率严重超过世界平均水平。中国家庭非一线城市外户均房屋持有数量为2。甚至有不少中国家庭的房屋持有数量超过10套，而中国的新生儿童出生率已经持续下降。什么意思？
意思就是中国的城镇化红利，人口红利逐渐消失，但是手里的房却不少其实，包括家庭负债也处于高位，以前疯狂的买买买的这个趋势在某个点一定会逐步的消失。未来的家庭置业，一定是全新的置业逻辑。不缺房的情况下，缺好房。那个时候房企的产品竞争能力，用户吸引能力会非常重要。
所谓的产品能力，其实更多是满足用户需求的能力，以及超越同行的能力，以及同样成本和利润率下更好的产品表现能力。所谓的用户吸引能力，其实除了产品外，更多是品牌美誉度，用户互动能力和用户持续的良好服务的能力。
这和传统的地产思维的相违背的。包括所谓的标准化，有可能未来也会被颠覆掉，尤其是低质量低水水平的标准化。对于市场和用户的理解，需求的深度挖掘，只会越来越重要。那么更需要一个深度的不浮躁，以用户需求和品牌持续发展为核心的产品和市场团队。
我们以为1500万多，其实可能任泽平能创造的价值比我们能想到的更多。企业和企业的差距，业务和业务的差距，永远是战略的差距，而不是执行力的差距。没有大boss会去把业务的失败归结于一个月薪4000基层员工执行力不强的。
大企业要犯错，要犯灾难性的错误，也一定是政治路线错了，或者过于激进或者保守，或者产品掉队，或者资本市场危机，或者在红海里被围攻，而这些恰恰是任泽平他们这个层级的人的专业以及职业敏感度，所能给到的恒大的价值。
1500万一年请任泽平一点都不贵，我预计可能接下来会有越来越多的企业，学习恒大，引进首席经济学家或者首席市场官，组建自己的研究和战略团队。以前很多都砍掉了，或则边缘化了。好日子又要回来了，可能。
市场同学们，你们可能又要值钱了。以前的你们默默无闻，接下来很多企业可能会抢人。 但是不要高兴的太早，缺的一定不是端茶倒水的人，缺的一定不是只会基础调研只会ppt的人，缺的是能够助力企业战略优化，能够助力投拓和收并购，能够助力项目精准定位，能够精准定价，能够对市场走势和风险提早判断的人。 简单来说，最起码要独当一面，专业判断大胆预测，为结果负责。
任泽平这样的大神很少，不是每个企业都有机会和魄力引进这样的大神，再一次为许老板的知人用人能力点赞。
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