定制产业社区，撬动新城未来

原创 华高莱斯

目 录

1. 空间也是生产力

2. 抓住大方向：产业社区

3. 洞察小趋势：「积木式思维」

4. 最后的话

关键词：

产业空间 | 产城融合 | 商务社区

步行社区 | 积木式思维

产业兴则新城兴，已经成为各地政府的「全民共识」。步入十四五，全国各地几乎都在步调一致地践行「项目为王」理念，新城作为新产业的主战场，纷纷提出「土地要素跟着项目走」「资源要素跟着项目走」的打法。

▼ 嘉善产业新城

产业发展遵循的是「起点思维」。这主要缘于产业技术的高度不确定性，导致产业发展呈动态变化，简单来说，就是可以有很多「50年不落后」的城市，却很少有「50年不落后」的产业和「50年不落后」的技术。因此，当城市管理者谋划产业时，谋划的是产业的起点和路径，谋划的是产业动力和牵引机制。

▼ 韩国板桥科技谷的发展以数字产业为起点

「起点思维」下，产业政策、人才、资金、产业服务等「扎实的」内容要素能化成产业动力，「实打实」地引来「金凤凰」；而空间规划虽然是新城建设的「必选项」，解决的却是产业载体——「壳」的问题，是瞄准远期目标「装多少人、装多少产」的「终点思维」。

「起点思维」的产业与「终点思维」的空间，看起来似乎只是两条毫无交集的平行线。

真的只是这样吗？今时不同往日。在中国城镇化开始步入尾声的今天，空间开始承担新使命——引导产业找寻新发展动力、使「大」了的新城空间框架「实」起来！

▼ 苏州工业园，已跻身科技部建设世界一流高科技园区行列

如何遵循新的产城发展逻辑，进一步重塑和激活空间在「标准动作」之外的新动力价值，实现空间与内容的融合、共振，正在成为当前及未来很长一段时间地方政府，尤其是新城建设管理者的主要诉求。

而这也是本篇文章致力于回答和启发的核心问题。

01

空间也是生产力

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新城建设下半场，空间与产业的双向奔赴

中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建，曾经就产业空间和产业内容的关系举了一个有趣的例子：「如果我们靠养猪和卖猪赚钱，园区就是猪圈；后面产业升级了，我们养熊猫，靠卖熊猫门票赚钱，在猪圈里养熊猫是不可持续的，所以园区要变成熊猫馆。」

以建好的「壳」装「新内容」一定会错配，不管什么「新内容」、简单升级成一样的「壳」会更拧巴。我们招来了金凤凰，但还是修个熊猫馆，就说不过去了。但这些故事，却真实的发生在很多新城建设的上半场中。

而在已经到来的下半场，空间与产业会迎来一场双向奔赴，从平行到相交，空间的价值评估和适配过程将被前置，变成一种产业能量参与到产业动力机制当中。空间，真正成了新城产业发展的新动力！

▼ 英国媒体城的公共空间满足媒体产业拍摄需求

这是为什么？

从产业角度而言，产业的招引和成长逻辑，已经发生根本性变化。尤其是新城的产业，新城作为一个城市的新经济中心和未来的新增长极，重点布局的往往是能够引领未来的先进制造业、战略性新兴产业等所谓高新产业。

▼ 天府新区，是成都未来的新中心和增长极

「旧经济」的核心是「招大商、大招商」，与之相比，这些高新产业更像是一个「新物种」：最重要的不是招到现成的大企业，因为新产业尚处于起步阶段，市场上可能都没有所谓的「大企业」；

也可以称之为「招商」，但招到的更像是一颗种子：可能是某一个独角兽企业，可能是一个初创团队或一个创意想法，甚至可能只是一个人……

因此，相比于「初始牌」，更重要的是地方政府为之「配置」了什么，以及如何通过长时间的培育、陪伴来成就一个产业。这就是我们在前一篇文章提到过的，现在产业赛道的意义远大于企业。

于是，在培育逻辑下，除了招研、招检、招教、招法这些关键的生态要素，空间要素作为载体，也正在越来越频繁的出现在新城的产业「培养皿」和「服务包」中。昆山生物医药产业园即是如此。

在2007年以前，昆山还是以加工制造业为主导产业的县级市，其生物医药产业近乎为零，仅有的资源只有一位名叫梁子才的科学家——苏州瑞博生物技术公司的创始人。但昆山决定破釜沉舟，瞄准小核酸产业全方位「配置」培养皿，其中空间载体建设，就是政府产业培养服务的一场「前哨战」。

▼ 昆山市俯瞰

昆山小核酸产业基地，以「不要为了做一个园而做一个园，而是应该为了做一个产业而做一个园」为核心理念，陪伴产业成长周期适配特定空间。

例如前期以孵化器和加速器为主，为梁子才教授等「火种」打造PI研究室，并建成4万平方米公共研发平台，到后期则扩展到专用厂房和产业化基地，助力成长起来的企业实现产业化。

随后又以「众创空间社会化、孵化加速专业型、产业园区集群式」为脉络，从小核酸成功扩展到覆盖化学药、大分子蛋白药、生物材料等的综合性生物医药产业园。

那么，未来的新城产业，到底需要什么样的空间动力，有没有一种模式可以符合所有产业需求？

思考这个问题的时候，经济学家何帆提出的大方向与小趋势结合的方法论可以为我们带来些许启发。何帆在其《变量》一书中，提出「‘窥见真相全貌’的方法是在慢变量中寻找小趋势……慢变量是牵引历史进程的火车头，是大方向……找到了慢变量，我们就能找到定力，但找到了小趋势，我们才能看到信心。」

▼ 新城产业，需要空间趋势的引导

02

抓住大方向：产业社区

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产业社区，就是符合所有产业需求的空间力量！那么，什么是产业社区？「社区」（英语：Community）一词源于拉丁语「communitas」，原意是亲密的关系和共同的东西。

作为社区这一中译的创造者，中国著名社会学家费孝通先生在《社会学概论》一书中，界定「社区是若干社会群体或社会组织聚集在一地域里，形成一个互相关联的大集体。」简而言之，社区既要有不同要素在地缘和空间的聚集，也要有要素之间的连接和互动。

产业社区，就是将「社区」的理念应用、嫁接到产业空间的规划建设上，是以特色产业为基础，实现产业要素与城市要素协同发展的产城集聚区。站在产城演进的历史角度，产业社区是对产业空间功能复合化的延续和升级，更是对产城融合思维的极致化贯彻。

▼ 产业社区是产城融合的极致

只有建成涉及研发、教育、金融等配套环境的特定产业生态，才能掌握新城产业发展的主动权。那么，产业社区无疑就是引导生态形成的巨大空间武器。

如果说以前都是以力化形，要靠功能引导空间；那么现在，完全能够以形化力，用空间激活功能。这其实对我们的规划设计机构，提出了比以往更高的要求。

1. 「交流至上」的创新共同体

知识经济时代，产业创新风暴正在席卷各个产业领域，无论是先进制造业，还是基础科技研发，无论是几千年历史的农业，还是日新月异的科技前沿，或快或慢、无不进行着一场创新革命。虽同为创新，与过去封闭式、个人英雄主义式的长周期攻关的创新模式相比，今天的产业创新范式已经彻底更迭。

可以说，今天的创新基本都是「聊」出来的。如今已经是「团队协作」的时代，技术爆炸的背景下，再聪明的头脑也无法独自拓展创新的前沿，集体创意、创新者之间的交流变得必不可少。MIT的研究表明：「全球80%创新源自非正式连接」。

▼ 非正式交流是当前全球创新区的必备要素

与此类似，《大国大城：当代中国的统一、发展与平衡》的作者、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭指出：「创新、科技和服务业有一个最大的特点是需要面对面交流，通过交流来彼此学习，来接收最新的信息。最新的信息其实不是在书里，而是在喝咖啡的时候聊出来的。

做过创意、研究的人知道，其实知识是在走廊的空气里的。你的办公室在我的办公室隔壁，然后你在门口抽根烟、喝杯咖啡，我也去了，然后我们聊一聊，新的东西就出来了，那个就是创新的机会。」

正是了解到这一点，乔布斯曾经专门设计了苹果公司的厕所，让人们上厕所一定要走足够长的距离，「迫使」人们认识、交流、碰撞。

▼ 谷歌园区本身就被设计成一个适合交流的「校园」

更大的创意还发生在跨界间的碰撞上。例如脑机界面新技术BrainPort在研发时，神经学家将电讯号转换成脑神经信号，从眼底信号往里传，一直不成功。直到一次闲聊中，一位研究味觉的五官科专家说：「味蕾舌乳头里的细胞也能通过痛觉，让大脑视觉区形成立体的感觉。」研发过程才得以突破。

因此，产业社区必须在「社区」氛围的营造上实现突破，通过持续不断的交流互动、发生连接，促使空间成为社区。交流、连接并不是自然而然发生的，它需要精心的策划！落实到新城空间上，就是交流场景已经成为产业社区的「新刚需」。

▼ 索尔克生物研究所的交流墙

全球范围内领先的产业社区，无一不在「花式」创造交流场景，这不同于数字化场景，而是力图通过空间设计，逼迫人们打破独立，彼此偶遇并且聊一聊。

现在已被誉为「欧洲最智慧的1平方公里」的荷兰埃因霍温高科技产业园，2000年开始重新改造之际，就特别规划了一条400米长的建筑「交流街」作为园区的心脏。

设计师将餐厅、超市、娱乐和健身中心、会议中心等园区所有公共服务设施都集中到这条街上，并且非常强硬地要求，不能在办公楼里设置公共服务设施，一定要迫使人们使用「交流街」，创造更多人与人面对面交流的机会。

▼ 埃因霍温高科技产业园

2. 全要素混合的「产城森林」

人才已经成为创新产业发展的第一动力，「一个人牵出一个产业」的神话在各个领域不断上演。而不同于过去的产业人才，要么是「车间—宿舍」两点一线的单调生活，要么是「好山好水好无聊」的「平淡」风景；对于在丰富物质和精神世界成长起来的新一代产业人才而言，热热闹闹的「人间烟火」已经是不可或缺的「配置」。

他们追求个人奋斗，但绝不是艰苦奋斗；他们在努力工作的同时，绝不放弃享受生活。提供城市全要素功能，已经成为了留下新一代产业人才的先决条件。

因此，不难发现，过去的产业空间更多关注的是面积，但到了今天，最不值钱的或许就是「面积」。新城的空间吸引力，正越来越多地向面积之外「看不见摸不着」的「生活方式」倾斜。

▼ 纽约硅巷，是热闹的都市生活与创新共同打造成的（来源：Flickr）

谷歌正致力于帮助员工摆脱群体枯燥，「把山景城发展得像市中心一样」。

而世界上第一个经过计划专门成立的郊区科技园——美国北卡罗来纳州的研究三角园区，也在大手笔对园区进行全要素的「城市化」改造——因为就像其首席执行官曾说过的，「在我们7000英亩的园区里，想买一杯咖啡都难。这样的生活环境，很难说是现在的年轻人想要的。」

而功能高度混合的「商务社区城市」德国汉堡港口新城，甚至硬性规定新城2/3以上的项目必须包含居住、商业商务和公共服务三种用途，甚至沙门码头区的每一栋建筑都是功能复合的物业，凭借这种极致的设计，其很快吸引了大量产业和人口，成为新一代新城的成功典范。

▼ 「商务社区城市」——汉堡港口新城

近几年，产业社区也开始在国内先进城市中探索性落地。如成都市创新性地将公园城市营城理念嫁接到产业社区上，提出要「更加关注产业人才个性需求、属地企业的功能需求，积极营造人城产高度融合的社区单元」。

而上海更进一步，在2021年发布的《上海市新城规划建设导则》中就明确提出要「促进产业社区向综合功能城区转变……完善商业、餐饮等生活配套设施，营造开放共享的公共空间，满足就业人口多元需求，实现园区内住宅、服务设施15分钟慢行可达，促进职住平衡。」

3. 「15分钟城市」的基本单元

国家「十四五」规划《纲要》明确提出，要「坚持产城融合，完善郊区新城功能，实现多中心、组团式发展。」而产业为主、拥有全要素城市功能的产业社区，是新城产城融合发展的天然基本单元。

就像细胞一样，用产业社区来组织新城建设，能够通过对新城整体的去中心化，即实现组团型建设，大幅提升城市韧性。

而这，正是城市发展的新需求——如日本东京，在其2040年规划中便明确提出，要把整个城市打造为众多相对独立的组团（据点）。尤其是近几年新冠疫情的大流行，及其伴随的封控政策、居家办公、物资紧张等，这种需求显得更为现实和紧迫。

▼ 日本东京，是最典型的多中心城市

席卷全球的「15分钟城市」浪潮也正是这一倾向的具象化写照。「15分钟城市」由法国-哥伦比亚科学家、城市规划大师卡洛斯·莫雷诺(Carlos Moreno)于2016年首次正式提出，认为未来城市应确保居民在15分钟的步行或骑行路程内能够满足生活、工作、商业、医疗、教育和娱乐等六项城市功能。

与过往提出的的邻里住区、步行社区等理念的最大不同在于，「15分钟城市」引入了「工作」功能。

▼ 卡洛斯·莫雷诺提出的「15分钟城市」理念示意（来源：Wikipedia）

美国波特兰、西雅图、底特律，英国伦敦，澳大利亚墨尔本，西班牙巴塞罗那，法国米兰等城市的领导人都提出要朝着类似的愿景努力，巴黎市长安妮·伊达尔戈（Anne Hidalgo）甚至借此在2020年6月成功连任。

在我国，2021年11月，上海、天津、长春、南京、杭州、合肥、武汉、成都等52个城市也共同发布了《「15分钟社区生活圈」行动·上海倡议》。

▼ 巴塞罗那22@创新区是产业区，也是便利的生活区

产业社区已经成为全球「15分钟城市」的浪潮下，新城建设的最佳落脚点和城市发展的基本单元。一方面，每个产业社区，都像一个个产城融合的「微城市」。而另一方面，以产业社区为基本单元，就能够在新城建设中进行复制。

成都正在将产业社区作为一个细分产业领域中人城产融合的基本建设单元，并且在《成都市公园社区规划导则》（2020年发布）明确规定了一个产业社区的空间规模是1-5平方公里，人口规模为1-5万人。

03

洞察小趋势：「积木式思维」

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我们看到，产业社区，其实就是一种围绕某类产业、包含城市各种功能的产城单元。那么，具体的产业社区又该如何打造呢？

初期看大方向，后期看小趋势。虽然每个产业社区都会集合产业及服务、居住、生活、文娱、医疗、教育等产城「全要素」，但当颗粒度进一步缩小，会发现更多「细节」层面的小个性与百花齐放。

例如，同样是生产厂房配套，不同细分产业之间却可能存在明显差异，需要差异化定制：电子信息类企业要求生产车间必须为无尘空间，甚至不允许周边有较大震动的企业，以保证产品的精确性；生物医药类企业为了避免药品污染，对空间环境极为敏感，除了无菌无尘外，对层高、荷载、供电容量、通排风、排气排水等管道都有很细致的要求。

▼ 电子产品生产车间需要保障精确生产

所以，从传统产业空间进化到产业社区，彼此变得更相似、更雷同之后，下一步则会变得更不同、更具差异。不一样的产业，在复制过程中形成的是不一样的产业社区，个性化、极致化才是未来。

而且，这种差异化定制并不是可有可无的「锦上添花」，它已经成为新城谋划产业重要乃至核心的动力。谁更懂产业，就能打造出更有吸引力的产业社区空间，谁也就能在竞争中占据先机。

那么，从空间维度，如何做到更懂产业，继而在打造产业社区的过程中实现差异化定制呢？要从分析具体的产业集聚逻辑、产业和人才的特色需求入手。

1. 产业的差异化空间布局

正如同成都产业社区打造遵循的「一个产业类别就是一个主题城市社区」原则，一个产业社区，就是一个小型的产业集群。以生物技术产业为例，该产业发展需要自己的「硅谷」，呈现出明显的集群化特征。

纵观全球，成功的生物产业集群一般都会包含研发机构、医院、初创企业、风险投资机构、制造企业等等「插件」。但选择以什么插件作为驱动力，决定了生物产业集群的发展逻辑，继而影响到其所适配的空间形态。

例如，研发中心驱动的生物产业集群，与医疗中心驱动的生物产业集群，在空间插件组合布局上就存在显著差异，而这种差异在规划之初就应该统筹考虑。

▼ 波士顿肯德尔广场，世界最高水平的生物研发集群

研发中心驱动的生物产业集群，一般将大学、研究机构等作为「锚点」，形成锚点导向的空间结构，即常见的「一群创新企业围绕着研究机构」的布局形式。

经典案例是美国马里兰州I-270生物科技走廊，它是全美前五大生物集群。这里云集了一批世界级的生物研究所和高校：包括美国国立卫生研究院（NIH）/贝塞斯达海军医学中心、美国国家标准与技术研究院（NIST）、约翰霍普金斯大学、马里兰大学等。

据统计，不算高校，仅联邦政府机构及其实验室，在马里兰州生物科技产业集群就有60家左右。这些研发中心，为生物技术企业提供了人才、创始人和合同的来源，可以说，正是如此雄厚的研发基础，为生物科技走廊的诞生和成长播下了「火种」。

▼ 美国国家标准与技术研究院（来源：Wikipedia）

直至今日，全长约60公里的I-270生物科技走廊，已经形成了以研发中心为核心的多组团布局。而且，每个组团都是一个涵盖研发中心-实验室和孵化器-生物企业-居住、商业、休闲等配套的完善产业社区。

例如谢迪格罗夫组团被称为「I-270生物科技走廊的中心」，组团内聚集了100多家生物技术企业，其中包括葛兰素史克、大冢制药等世界知名企业；而且拥有谢迪格罗夫医疗中心、商场RIO Lakefront、iFLY跳伞中心等多家购物和娱乐场所，一站式满足产业人群的生活、办公和休闲等需求。

这并不是个例，蒙哥马利县最新的规划——兴旺蒙哥马利2050（Thrive Montgomery 2050）正在进一步强化和推广这种组团式产业社区的空间布局。

规划倡导「紧凑增长」理念，通过紧凑的填充式开发和再开发，将未来增长集中在走廊沿线的中心/节点，同时在节点上密集整合住房、零售和办公等所需元素，为尽可能多的人实现15分钟的生活，以充满活力的社区方式来适应预期的人口增长。

▼ RIO Lakefront商场

除了研发中心，医院等临床资源凭借其最一线的需求发现能力、自身科研平台的创新能力以及临床试验能力，也是生物技术产业集群的核心驱动力之一。若采用医疗中心驱动，则面向就医人群的大量高等级的医院是其主要牵引力，产业集群布局逻辑则应该采用C端思维——消费者导向布局。

消费者导向布局的核心原则是医疗中心集中布局，同时搭配交通设计实现便利对外连接，最大化降低医疗消费者的时间成本，便利医院之间就医的相互转换，提高效率。

日本的神户医疗产业都市就是遵循这种布局原则人为规划打造的典范。其位于神户填海而成的神户港岛上，全岛片区总面积约为8.3平方公里，是神户市政府为了带动城市转型倾力打造的产物。

今天的神户医疗产业都市已成为当前日本最大的生物医药产业集群，除此之外，它还有一个更具特色的标签——「医疗观光都市」，它是面向全球医疗消费者的医疗观光都市，是日本首个观光医疗产业集群。

▼ 神户医疗产业都市是以医疗产业为主导的综合性新城

以医疗观光为导向，神户医疗产业都市将医疗机构进行集中布局——在600多米的中心道路两侧，聚集了神户市立医疗中心中央市民医院、神户大学医学院附属医院国际癌症医疗研究中心、兵库县立儿童医院等九家各具特色的高等级医疗机构，形成了位于产业都市北部的强大医疗特区。

特区还配套了轻轨，可以快速到达市中心和机场，一切都是基于最大化便利全球医疗消费人群考虑。

▼ 贯穿神户医疗产业都市的轻轨系统

正如同其官网所介绍：「通过将这些医疗机构集中和协调在一个地方，我们旨在为公民提供先进的医疗服务，为企业创造新的商机，并做出国际贡献。」

这里除了一站式就医服务外，还形成了牵引生物科技研发和产业发展的强劲临床动力。

这种动力机制在新城建立之初就基本确立：1998年10月,以时任神户市中央市民医院院长的井村裕夫为首组织了「神户医疗产业都市构想恳谈会」，确立了「神户医疗产业都市构想」的基本框架，提出产业都市的核心功能是以临床应用为导向的转化研究、以临床支持产业化，以及人力资源开发。

时至今日，北部的医疗特区与中部的生物特区（与再生医疗研究开发和尖端医疗相关、从基础研究到临床的过渡）和南部的模拟特区（汇集了超级计算机「京」、产业界专用「FOUCUS超级计算机」、高校计算科学领域的研究机构与企业），共同构建起了研发-临床-产业化的超级产业集群。

▼ 众多医疗与研发机构聚集的神户医疗产业都市核心区

截至2022年4月，神户医疗产业都市已经聚集了376家企业和机构，约11900名员工（统计截至2021年3月）。在医疗产业都市带动下，其所在的神户港岛也真正成为了一个产城融合、极具活力的新城。

除了上述产业集群，这里还设有各式中高层公寓、私人住宅和酒店，并配套了国际交流会馆、会展中心、国际展览馆、博物馆、体育中心、多元化餐厅、学校，以及南公园、中央绿地、动物园等大大小小的公园，为本地居民提供了舒适的产业社区环境，也满足了来此就医、交流的国际人群的多元化需求。

▼ 国际交流会馆

2. 创新效率影响功能混合尺度

功能混合是产业社区的基本方法论之一，也正在成为各地都或多或少开始发力的「新常识」。功能混合的惯常操作，大多数是通过用地创新实现工作-生活-休闲等于一体。

例如深圳、成都等新设了新型产业用地（M0）等更灵活的用地规划，允许更丰富的用地类型；首都5座平原新城的最新实施方案中，也提出探索混合用地模式，高标准配套公共服务，优先用于为科技创新、城市服务以及产业发展所需要的新业态、新功能。

这样的混合是在新城的尺度上——即便是新兴的产业社区，也一般是1-5平方公里的尺度，实现工作与生活的融合。

▼ 工作与生活融合度逐渐提高的北京昌平新城

但当前有一些新城和产业社区，正在尝试一些更极致化的功能混合举措，进一步缩小尺度、提高密度，以贡献更强的产业动力。这种尝试主要是基于一些高新产业对创新效率进一步提高的迫切需求。研究显示，相比于普通生产要素，创新要素更加注重集聚。

2014年，美国布鲁金斯学会发表的报告《创新区的兴起—美国创新的新地理》显示，研究机构的聚集效应只能在比较小的空间尺度中发挥作用，因此与普通产业区相比，创新区更偏向高建设密度、易于步行、高功能混杂度的空间。空间密度越大、动态空间氛围越强，创新溢出效应就越大。

▼ 创新区的代表——伦敦东区

结果就是，创新产业属性越强的产业社区，其功能混合的尺度越来越小，密度越来越高，甚至实现了在一栋建筑内进行全要素混合。例如新加坡的纬壹科技城就提出「一栋建筑就是一个创新社区」。

楼下是办公区，楼上就是公寓，地下还配有餐饮、超市、健身房等，能轻松在研发和生活之间无缝切换；十分符合科研人员要昼夜加班的工作生活模式，尤其是在出成果的关键时刻，他们经常是要睡一会儿，起来看看实验结果；或者程序开始运作了，就抽空去睡会儿。

▼ 纬壹科技城

类似的极致混合举措，在国内也开始「开花」。东莞松湖智谷面向人工智能、物联网、新一代信息技术等新产业创新摩天工厂形式，通过「你的上下游，就在你的上下楼」，实现了更短距离和更高密度的产业链集聚；

深圳光明科学城更是在全国首创了「楼上研发，楼下转化」的模式，楼上的科研人员利用实验平台开展原始创新活动，楼下的创业人员进行工程技术开发和中试转化，「穿白大褂」的科学家和「穿西装」的企业家在一栋楼里碰撞火花。

▼ 深圳松山湖工业上楼的「摩天工厂」

以前实验室离公司有五六公里远，企业去实验室申请使用设备得排队，如今「在电梯里，可能一个问题就解决了」。

在苏州工业园，「3楼办公，2楼是实验室，1楼是工厂」的模式也越来越多，爱康得生物科技公司的实验设备就摆在走廊里，一墙之隔是办公室，走廊的另一边，一道门隔起来，就是养殖细胞的实验室，能随时跟进实验变化，大幅提升了效率。

▼ 苏州工业园，也越来越功能混合

除了空间尺度上的极致化压缩，新城对于功能混合的探索，还存在于对同一空间的复合化升级利用。

位于美国北卡罗来纳州的微软办公园区在2017年重新设计时，为了适应敏捷软件开发的效率需求，就强调采用模块化空间及可移动墙壁等设计，便利实现多功能转换。确保不同领域人员协同合作、持续反馈并即时做出改变，极大缩短了创新周期。

2021年发布的《上海市新城规划建设导则》中，也提出未来新城「促进居住片区向复合街区转变。满足人们对文化、生活、工作、休闲、学习、交流等多样需求，适应多元化和综合性的生活方式，鼓励在复合街区中植入商业、办公、科研等产业功能。

在规划中预留必要的发展用地或兼容空间，在社区中提供更多介于家和办公室之外的‘第三空间’。」

▼ 上海张江科技城

可以说，如何更精准匹配不同产业的特殊细分需求，在小空间尽可能混合更多功能，实现从单一空间向集约紧凑的复合空间转变，将是在城镇化的下半场，国内新城探索和尝试的重点方向。

3. 吸引财富，需要 「靶向美颜」

发展产业还需要关注颜值吗？「产业」与「颜值」貌似风马牛不相及的两个词，却正在发生关联。经济学有个词叫「美丽溢价」，指的是颜值越高，赚得也更多。费城联邦储备银行的Gerald A. Carlino和麻省理工学院的Albert Saiz的研究把美丽溢价迁移到了城市，研究发现城市颜值越高，就越能吸引人才来此就业。

产业社区，作为产城融合的基本单元，同样需要打造高颜值，提升「美丽溢价」，对于缺投资又缺人才、亟需吸引外界财富的新城高新产业而言，这一点则更为重要，空间颜值越来越成为新产业的新动力。

深圳光明区就提出，在十四五期间争做代表深圳参与未来科技竞争的第一艘「冲锋舟」，并以此为目标将「集中度、显示度」「高质量、高颜值」作为未来五年发展的主题词。

▼ 在新城颜值上做到极致的韩国松岛新城

但相比于城市颜值，产业社区的高颜值打造具备更强的靶向性和目标感：是聚焦其核心产业的产业外显，将产业特色写在「空间脸上」，而不是对空间的泛泛美化；是以吸引投资或人才等财富要素为目的的「靶向美颜」，而不是单纯的聚集人气。

而且，与传统园区或生活社区的多元人群构成不同，新城产业社区往往是围绕某一产业细分赛道或者某一环节（如科创）而聚集的特定一类人群，群体画像更聚焦、更清晰，也更具备细分化定制、满足特定「小确幸」的条件。

高颜值正在成为动力，高颜值产业社区的成长之路并不是「天然的」，他们基本都是经过建设和投资「整容」后的产物，这就要求新城和产业社区的管理者，在一开始就需要对未来的空间颜值进行系统谋划。

▼ 以超配套引人引产的英国米尔顿·凯恩斯新城

那么，管理者应该如何提升产业外显度，对产业社区进行靶向美颜呢？很多具体手法是共通的，但笔者更想强调的是，作为管理者在系统谋划空间颜值营造时，首先需要谋划的是美颜的思路和路径。

因为靶向美颜瞄准的是产业，而根据产业特性的不同，靶向美颜也呈现出了「大而全」「小而精」等不同的路径选择。

「大而全」主要是面向大众、对产业进行全方位外显的思路，韩国的首尔数字媒体城（DMC）是「大而全」进行产业外显的代表。正如同MIT建筑与城市规划学院教授Michael Joroff所言，「数字媒体城不仅将先进技术与媒体娱乐和内容产业结合，而是体现的无处不在。」

▼ 韩国数字媒体城

选择这种思路主要基于两方面的考虑：一是因为产业自身的强消费导向属性。

数字媒体城曾经是首尔郊区著名的「垃圾山」，1996年后重新规划时，定位于发展数字媒体产业，而且当时研判了亚太地区其他成功科技和媒体园区后，抛弃了惯有的硬件方向，进一步细分为以媒体娱乐产业为核心。

搭配软件、IT等媒体科技产业，并制定了「信息技术与文化相遇」的媒体产业发展战略，因此面向大众推广、带动消费升级，是数字媒体城做大产业、吸引媒体企业入驻的重要动力。

二是源于首尔市政府对数字媒体城的国际化定位。

在数字媒体城规划建设支出，政府就提出立足国外市场，吸引国际企业，在其官网上甚至提出数字媒体城的核心目标之一就是「成为全球第一个规划的媒体娱乐和IT集群，成为国际化的媒体界麦加」。

因此，数字媒体城将全方位展示韩国媒体科技及应用上升为一种吸引国际企业的品牌战略，致力于成为「首尔的数字媒体对外展示窗」。

▼ 数字媒体城已经是首尔的新兴产业展示窗

在此思路之下，数字媒体城围绕大众媒体技术体验和展示韩国媒体产业精华进行了全方位的产业外显化，并从「让渡开放空间、产业前沿展示」两方面对产业空间颜值进行了体系化打造。

数字媒体城对开放空间进行了最大化让渡，一方面政府规定建筑底层（1-3层）至少要打开50%的外墙，以保证与室外步行系统联通创造更多产业内容展示的空间；而且企业建筑1-2层必须具备「公共职能」属性，规定70%以上的建筑面积仅限于展览、产品零售等功能；有的建筑还对底层材质进行透明化处理，能更充分实现内外互动。

另一方面，媒体城对公共空间进行了较为宽松的管理，允许甚至鼓励企业将路演、产品展示、销售等展示性功能移到公共步行街道，形成一个数字媒体产业的展示场。

▼ 数字媒体城人性化的沿街功能布局

在产业前沿展示上，媒体城下力气将尖端数字媒体技术与新城的道路、建筑、景观等公共空间结合，将产业前沿写在脸上。

例如媒体城内到处都安装了LED显示屏、多媒体墙、多银幕电影等五光十色的LED媒体设施，创造出科技感的道路系统；在街道还布置各种与多媒体信息技术结合的街道家具，整体形成了一个开放的街道美术馆，此外还设有智能化路灯、候车亭等设施，让大众全方位体验媒体科技生活。

极致化的主题颜值打造，不仅迅速打响了首尔数字媒体城在全球的名气，还实打实聚集了大量资本和专业人才，截止2020年底，已经汇集了575家企业（其中约10%是国际企业）和4万多人。

▼ 数字媒体城的街道设计颇有科技感

与「大而全」思路不同，「小而精」面向的人群更为聚焦——主要是投资人和圈内人，所谓的空间颜值是为吸引投资或解决产业痛点服务的，这种方式对于那些极为细分或者非常尖端的产业赛道更为适用。

合肥高新区「量子大道」正是这种思路的代言人。「遇事不决、量子力学」。量子技术，一个距离大众遥远且高深莫测的名词，是大部分人、甚至很多投资人都「不明觉厉」的领域。

高深可能预示着未来前景，但同样意味着「商业骗局」丛生，对于急需大量财富加持的新兴产业而言，如何最大化减少投资人的质疑、让投资人最终扣下扳机是关键生存法则。

合肥高新区的应对之策，是借助产业外显的一系列举措，将自家「产业家底儿」亮出来，让高大上的量子产业「看得见、摸得着」，建立起投资人信心。

合肥在安徽创新馆中设置专门的量子展区，宣传中科大这所量子界「黄埔军校」的创新优势以及合肥量子产业的一系列「黑科技」成果。

▼ 安徽创新馆

2020年8月又专门启用了国内首个以量子计算为主题的展馆——本源量子计算体验中心，生动介绍量子产业，对外展示了本地研发的国内首台超导量子计算机原型机和国内首台半导体量子计算机原型机，并推出基于3D虚拟仿真技术的本源量子计算全物理体系学习机。

2021年，合肥市还主办了国内首届量子产业大会，邀请量子领域大咖共探前沿，并对外发布了一批量子产业应用成果，化解投资人对商业化前景的疑虑。

为了进一步宣传，合肥甚至将高新区创新产业园内量子骨干企业聚集的云飞路，重新命名为「量子大道」，在办公楼和路边广告牌上也都有「中国声谷 量子中心」标识。

难怪中国工程院院士余少华说，「一到合肥就闻到了量子的味道。」今天的量子大道已经是门庭若市，吸引了包含高瓴、君联、基石、鼎晖、华控、同创伟业等投资机构和各地投资人前来考察投资，还进一步成为了整个合肥高新区招商引资的「金字招牌」。

▼ 本源量子计算体验中心

因此，产业社区不仅要用实打实的内容和生活方式吸引人留下来，颜值同样能够为新城积蓄动力，未来的产业社区将越来越需要开启「靶向美颜」模式吸引人才和资本先来「看一看」。

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最后的话

MEASURE THE WORLD

厦门大学赵燕菁教授曾经明确指出，过去40年中国新城的成功非同凡响，甚至超出自我预期。下一个四十年还会继续这样的成功吗？答案是，不行。

在城市运营阶段，中国经济将面对完全不同的问题，必须尽快寻找到新的增长动力。现金流（税收）的创造，成为衡量城市成败的主要指标，只要不能创造持续的现金流，新城很快就会变成又一个「鬼城」。

▼ 中国城市化下半场——现金流的创造将是重大课题

不难预见，新城建设的下半场，将是一场更加激烈的产业争夺战，优质产业资源的极度稀缺，让产业园区空置成为「新常态」：数据显示，中国产业园区整体空置率高达30%，只要造好房子留好地、给足补贴和政策，企业就会纷至沓来的时代一去不返。

新城建设的下半场，必须「团结一切可以团结的力量」，才可能在这场产业战争中脱颖而出。

产业空间正是在这种「新常态」中正式登上新的舞台，不再是作为单纯的「壳子」，而是作为产业能量加入到产业的初始动力当中，至此，产业社区的新序幕徐徐拉开。

新号角已经吹响，有的人或许已经加速，有的人还在迟疑，但大方向已经明晰，众多有意思的小趋势也在不断萌芽，相信未来终会汇聚成强大的生命力，助推中国新城结束高增长的上半场后，在下半场依然能实现高质量的可持续发展！

本文由华高莱斯团队创作

总策划：李忠

撰文：寇盼芸

原标题：《定制产业社区，撬动新城未来》