一、核心争议焦点
1. 合同条款效力：双方在《房屋买卖合同》第十一条特别约定“甲醛检测不合格则和平解约”，该条款是否有效？
2. 举证责任与检测报告效力：买方提交的两次甲醛超标检测报告是否具有证明力？卖方提交的检测报告是否合法？
3. 条件成就的认定：卖方是否存在“不正当阻止条件成就”的行为？
4. 解除权的行使依据：买方主张解除合同是否符合合同约定及法律规定？
二、法院判决依据与处理思路
（一）合同条款的效力
1. 法律依据：
《民法典》第158条（附条件的民事法律行为）明确规定，合同双方可约定条件成就时合同解除。
特别约定“甲醛检测不合格则解约”合法有效，属于附解除条件的民事法律行为。
2. 法院认定：
该条款为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。
甲醛检测合格是合同履行的核心条件，直接影响买方购房目的（居住安全）。
（二）举证责任与检测报告的审查
1. 买方举证：
两次委托检测（江苏见正公司、蓝杉公司），检测程序合法（密闭环境、全屋采样），结果均显示甲醛超标。
检测机构资质完备，证人出庭证明检测过程规范，法院采信其证明力。
2. 卖方抗辩：
检测报告仅针对局部房间（如仅客厅或卧室），且检测时存在开窗、除醛后采样等不规范操作。
司法鉴定科学研究院的检测（争议发生8个月后）因时间间隔过长，无法反映交易时的甲醛状态。
3. 法院认定：
买方检测程序合法、结果可信，尽到举证责任；卖方检测存在明显瑕疵，且未积极回应共同检测建议，承担不利后果。
（三）条件成就的拟制
1. 法律依据：
《民法典》第159条：当事人不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。
2. 卖方行为：
拒绝共同检测，单方委托开窗检测、除醛后检测，试图掩盖超标事实。
提出“10万元重新装修”方案，间接承认甲醛超标。
3. 法院认定：
卖方行为属于“恶意阻止条件成就”，拟制甲醛超标条件已成就，买方有权解除合同。
（四）解除权的行使与后果
1. 解除通知的合法性：
买方通过短信发出解约通知，符合合同约定及《民法典》第565条（解除权行使程序）。
2. 法律后果：
合同自2023年4月19日解除，卖方返还定金30万元。
双倍返还定金请求未获支持，因合同未约定卖方违约，且解除系因“条件成就”而非违约。
3. 费用承担：
检测费、律师费由买方自行承担（合同未约定违约赔偿）；鉴定费由卖方承担（因坚持不合理申请）。
三、实务启示
1. 合同条款设计：
明确约定房屋质量（如甲醛标准）、检测程序、解约条件，避免争议。
2. 检测程序规范：
共同委托检测，全程录像或第三方见证，确保检测结果中立性。
检测时间应尽量接近交易节点，避免时效性问题。
3. 证据固定：
保留检测报告、沟通记录（如微信聊天、短信），证明对方阻挠行为。
4. 诚信原则：
不得通过技术手段（如开窗、除醛）干扰检测结果，否则可能被认定为“恶意阻止条件成就”。
5. 诉讼策略：
若检测结果存疑，及时申请法院委托鉴定，但需注意时间对结果的影响。
四、结论
本案中，法院通过严格审查合同条款效力、检测程序合法性及当事人诚信行为，认定卖方因恶意阻止条件成就导致合同解除条件拟制成就，最终判决支持买方解约并返还定金。该案提示，在房屋买卖中，明确约定质量条款、规范检测流程、及时固定证据是避免纠纷的关键。
五、代理案件案号：
一审案号：（ 2023） 沪 0104 民初 20797 号
二审案号：（ 2024） 沪 01 民终 11956 号
……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。
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